Ein Eigentümer, der eine möblierte Zwei-Zimmer-Wohnung in Lyon kurzfristig vermietet, stellt bei der Vorbereitung seiner Steuererklärung 2026 fest, dass ihm das Mikro-BIC nicht mehr zur Verfügung steht. Seine Einnahmen überschreiten die neue Obergrenze von 15.000 Euro, die durch das Gesetz Le Meur festgelegt wurde, und der Pauschalabzug ist auf 30 % gesenkt worden. Diese Art von Situation verdeutlicht, wie sehr die steuerliche Optimierung im Immobilienbereich nicht mehr nur darin besteht, ein System auszuwählen und es laufen zu lassen.
Gesetz Le Meur und kurzfristige Vermietung: die steuerliche Falle, die es zu antizipieren gilt
Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 hat das Mikro-BIC-Regime für nicht klassifizierte Tourismusmöbel grundlegend geändert. Die Obergrenze für Einnahmen wurde von 77.700 Euro auf 15.000 Euro gesenkt, und der Pauschalabzug wurde von 50 % auf 30 % für die im Jahr 2026 erklärten Einkünfte 2025 reduziert.
Konkreter gesagt, sobald die kurzfristigen Mieten 15.000 Euro überschreiten, wird automatisch das reale Regime angewendet. Man wählt nicht mehr: man wechselt. Für einen Eigentümer, der ohne Fragen das Mikro-BIC erklärte, ist das eine radikale Veränderung der Buchhaltungsführung.
Klassifizierte Tourismusmöbel und Gästezimmer behalten einen günstigeren Abzug (50 %), aber die Obergrenze wurde auf 77.700 Euro gesenkt. Der Unterschied zwischen klassifiziert und nicht klassifiziert wird zu einem echten Hebel: Die Klassifizierung seiner Immobilie kann mehrere tausend Euro an Steuerersparnis pro Jahr bedeuten. Spezialisierte Plattformen wie Fiscal Immo helfen, diese Abwägungen zwischen den Regimen zu verstehen und die konkreten Auswirkungen auf die Vermietungsbesteuerung zu bewerten.
Reales Regime im LMNP: Abschreibungen und Wertsteigerung, was sich 2025 ändert
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters im realen Regime bleibt eines der effektivsten Werkzeuge zur Senkung der Besteuerung von Mieteinnahmen. Man zieht die tatsächlichen Kosten (Zinsen, Arbeiten, Versicherung, Grundsteuer) ab und schreibt das Eigentum über mehrere Jahrzehnte ab. Ergebnis: Ein zu versteuerndes Einkommen, das oft über Jahre auf null gesenkt wird.
Doch seit den Verkäufen, die ab dem 15. Februar 2025 durchgeführt werden, werden die im LMNP abgezogenen Abschreibungen bei der Berechnung der Wertsteigerung beim Verkauf wieder hinzugerechnet. Vor diesem Datum schrieb man während des Besitzes ab und verkaufte unter Ausnutzung des Regimes für private Wertsteigerungen ohne Rückintegration. Dieser doppelte Vorteil existiert nicht mehr.
Was sich in der Besitzstrategie ändert
Ein Investor, der plant, mittelfristig (weniger als zehn Jahre) zu verkaufen, muss das Interesse am realen Regime neu berechnen. Die jährliche Steuerersparnis auf die Mieteinnahmen bleibt real, wird jedoch teilweise von der Verwaltung zum Zeitpunkt der Veräußertung zurückgeholt.
Für langfristige Besitzverhältnisse (über zweiundzwanzig Jahre in Bezug auf die Einkommenssteuer) absorbiert die vollständige Befreiung von der Wertsteigerung das Problem. Die Haltedauer wird zu einem zentralen Parameter der steuerlichen Optimierung im Immobilienbereich.
- Kurzfristiger Besitz: Das reale Regime mit Abschreibungen verliert an Attraktivität aufgrund der Rückintegration in die Wertsteigerung.
- Langfristiger Besitz: Die Abschreibung bleibt relevant, da die Befreiung von der Wertsteigerung die Rückintegration neutralisiert.
- Unmöblierte Vermietung im realen Regime: Keine Abschreibung möglich, aber der Grundstücksverlust bietet einen alternativen Hebel für Arbeiten.
Grundstücksverlust und energetische Sanierung: der untergenutzte Hebel
Bei unmöblierter Vermietung ermöglicht der Grundstücksverlust, die Kosten für Wartung, Reparatur und Verbesserung von den Mieteinnahmen abzuziehen. Wenn die Kosten die Mieten übersteigen, kann der Verlust bis zu 10.700 Euro pro Jahr auf das Gesamteinkommen angerechnet werden.
Diese Obergrenze wird auf 21.400 Euro pro Jahr verdoppelt für Immobilien, die von einer Energieklasse E, F oder G auf eine Klasse A, B oder C wechseln. Die energetische Sanierung eines thermischen Siebens wird zu einem messbaren steuerlichen Beschleuniger.
Wie man Arbeiten und Mieteinnahmen miteinander verbindet
Man konzentriert die Arbeiten auf ein oder zwei Jahre, um den anrechenbaren Verlust zu erhöhen. Die Rückflüsse variieren in diesem Punkt je nach Grenzsteuersatz des Eigentümers, aber das Prinzip bleibt dasselbe: Je höher die TMI, desto mehr Steuereinsparungen generiert jeder Euro Verlust.
Die Wahl zwischen möblierter Vermietung (LMNP) und unmöblierter Vermietung (Mieteinnahmen) hängt direkt von dieser Mechanik ab. Eine Immobilie, die umfangreiche Renovierungsarbeiten benötigt, wird oft in der unmöblierten Vermietung mit Grundstücksverlust interessanter sein als in der möblierten Vermietung mit Abschreibung, insbesondere wenn der Verkauf vor zwanzig Jahren in Betracht gezogen wird.
Möbliert oder unmöbliert, reales Regime oder Mikro: konkrete Entscheidungsgrundlage
Das richtige Steuersystem hängt von drei Parametern ab: der Höhe der tatsächlichen Kosten im Verhältnis zu den Mieten, der geplanten Haltedauer und dem Grenzsteuersatz des Eigentümers.
- Tatsächliche Kosten unter 30 % der Mieten bei möblierter Vermietung (oder 30 % bei Grundstücksvermietung): Das Mikro-Regime bleibt einfacher und manchmal vorteilhafter.
- Tatsächliche Kosten über diesen Schwellenwerten, insbesondere bei hohen Arbeiten oder Zinsen: Das reale Regime generiert einen signifikanten Steuervorteil.
- Verkaufsprojekt in weniger als zehn Jahren im LMNP: Die Rückintegration der Abschreibungen in die Wertsteigerung verringert den Gesamtnutzen des realen Regimes.
- Klassifizierte thermische Siebung mit geplanten Arbeiten: Der Grundstücksverlust, verdoppelt auf 21.400 Euro pro Jahr, stellt den direktesten Hebel dar.
Man kann seine Immobilienbesteuerung nicht mit einer einzigen Regel optimieren. Jede Kombination (Art der Vermietung, Steuersystem, Haltedauer) erzeugt ein unterschiedliches Ergebnis. Simulationen vor dem Engagement vermeiden, dass man den Fehler zum Zeitpunkt der Erklärung entdeckt.
Die französische Vermietungsbesteuerung hat sich in mehreren Bereichen in den Jahren 2024 und 2025 verschärft: Rückintegration der LMNP-Abschreibungen, Einschränkungen beim Mikro-BIC für kurzfristige Vermietungen, neue Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Energieeffizienz. Die Anpassung der Strategie an diese Entwicklungen, anstatt an einem alten Modell festzuhalten, bleibt der einzige Weg, um seine Netto-Mieteinnahmen tatsächlich zu sichern.