Een eigenaar die een gemeubileerd tweekamerappartement in Lyon voor korte termijn verhuurt, ontdekt bij het voorbereiden van zijn aangifte 2026 dat de micro-BIC niet meer toegankelijk is. Zijn inkomsten overschrijden de nieuwe limiet van 15.000 euro die door de wet Le Meur is opgelegd, en de forfaitaire aftrek is verlaagd naar 30%. Dit soort situaties illustreert hoezeer fiscale optimalisatie in onroerend goed niet langer alleen draait om het kiezen van een regeling en deze te laten draaien.
Wet Le Meur en korte termijn verhuur: de fiscale valkuil om te anticiperen
De wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024 heeft het micro-BIC-regime voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur diepgaand gewijzigd. De omzetgrens is verlaagd van 77.700 euro naar 15.000 euro, en de forfaitaire aftrek is verminderd van 50% naar 30% voor de inkomsten van 2025 die in 2026 worden aangegeven.
Concreet, zodra de korte termijn huurinkomsten 15.000 euro overschrijden, wordt het werkelijke regime automatisch van toepassing. Je kiest niet meer: je schakelt over. Voor een eigenaar die zonder vragen onder de micro-BIC aangaf, is dit een radicale verandering in de boekhoudkundige aanpak.
Geclassificeerde toeristische verhuur en bed and breakfasts behouden een gunstigere aftrek (van 50%), maar de limiet is verlaagd naar 77.700 euro. Het verschil tussen geclassificeerd en niet-geclassificeerd wordt een echte hefboom: het verkrijgen van de classificatie van je eigendom kan jaarlijks duizenden euro’s aan belastingbesparing opleveren. Gespecialiseerde platforms zoals Fiscal Immo helpen om deze afwegingen tussen regimes te begrijpen en de concrete impact op de verhuurfiscaliteit te evalueren.
Werkelijk regime in LMNP: afschrijvingen en meerwaarde, wat verandert er in 2025
De status van niet-professionele verhuurder in het werkelijke regime blijft een van de meest effectieve tools om de belasting op huurinkomsten te verlagen. Je kunt de werkelijke kosten (leningrente, werkzaamheden, verzekering, onroerende voorheffing) aftrekken en het goed over meerdere decennia afschrijven. Resultaat: een belastbaar inkomen dat vaak jarenlang op nul wordt gebracht.
Maar vanaf de overdrachten die plaatsvinden vanaf 15 februari 2025, worden de afschrijvingen die in LMNP zijn afgetrokken opnieuw in de berekening van de meerwaarde opgenomen bij de verkoop. Voor deze datum werd er afgeschreven tijdens het bezit en werd er verkocht met gebruikmaking van het regime voor meerwaarden van particulieren zonder herintegratie. Dit dubbele voordeel bestaat niet meer.
Wat dit verandert in de strategie van het bezit
Een investeerder die van plan is om op middellange termijn (minder dan tien jaar) te verkopen, moet de voordelen van het werkelijke regime opnieuw berekenen. De jaarlijkse belastingbesparing op huurinkomsten blijft reëel, maar zal gedeeltelijk door de administratie worden teruggevorderd op het moment van de overdracht.
Voor lange bezittingen (meer dan tweeëntwintig jaar met betrekking tot de inkomstenbelasting) absorbeert de totale vrijstelling van meerwaarde het probleem. De duur van het bezit wordt een centrale parameter van fiscale optimalisatie in onroerend goed.
- Korte bezitting: het werkelijke regime met afschrijvingen verliest aan aantrekkelijkheid vanwege de herintegratie in de meerwaarde.
- Lange bezitting: de afschrijving blijft relevant omdat de vrijstelling van meerwaarde de herintegratie neutraliseert.
- Ongehuurde verhuur in het werkelijke regime: geen afschrijving mogelijk, maar het onroerend goed tekort biedt een alternatieve hefboom voor de werkzaamheden.
Onroerend goed tekort en energie renovatie: de onderbenutte hefboom
Bij ongehuurde verhuur maakt het onroerend goed tekort het mogelijk om onderhouds-, reparatie- en verbeteringswerkzaamheden van de huurinkomsten af te trekken. Wanneer de kosten de huurinkomsten overschrijden, kan het tekort worden verrekend met het totale inkomen tot een maximum van 10.700 euro per jaar.
Deze limiet wordt verdubbeld tot 21.400 euro per jaar voor eigendommen die van een energieklasse E, F of G naar een klasse A, B of C gaan. De energie renovatie van een thermische doorlaat wordt een meetbare fiscale versneller.
Hoe werkzaamheden en huurinkomsten te combineren
We concentreren de werkzaamheden over een of twee jaren om het verrekenbare tekort te verhogen. De opbrengsten variëren op dit punt afhankelijk van de marginale belastingtarief van de eigenaar, maar het principe blijft hetzelfde: hoe hoger de TMI, hoe meer elke euro van onroerend goed tekort belastingbesparing genereert.
De keuze tussen gemeubileerde verhuur (LMNP) en ongehuurde verhuur (huurinkomsten) hangt direct af van deze mechaniek. Een eigendom dat zware renovatiewerkzaamheden vereist, zal vaak interessanter zijn in ongehuurde verhuur met onroerend goed tekort dan in gemeubileerde verhuur met afschrijving, vooral als de verkoop voor minder dan twintig jaar wordt overwogen.
Gemeubileerd of leeg, werkelijke regime of micro: concrete beslissingsmatrix
Het juiste fiscale regime hangt af van drie parameters: het bedrag van de werkelijke kosten in verhouding tot de huurinkomsten, de verwachte duur van het bezit, en de marginale belastingtarief van de eigenaar.
- Werkelijke kosten lager dan 30% van de huurinkomsten in gemeubileerde verhuur (of 30% in onroerend goed): het micro-regime blijft eenvoudiger en soms voordeliger.
- Werkelijke kosten hoger dan deze drempels, met name bij werkzaamheden of hoge leningrente: het werkelijke regime genereert een significante fiscale winst.
- Verkoopproject binnen minder dan tien jaar in LMNP: de herintegratie van de afschrijvingen in de meerwaarde vermindert het totale voordeel van het werkelijke regime.
- Geclassificeerd thermisch doorlaat eigendom met geplande werkzaamheden: het onroerend goed tekort verdubbeld tot 21.400 euro per jaar vormt de meest directe hefboom.
Je kunt je fiscale optimalisatie in onroerend goed niet met één enkele regel optimaliseren. Elke combinatie (type verhuur, fiscale regeling, bezitshorizon) levert een ander resultaat op. Simuleren voordat je je verbindt, voorkomt dat je de fout ontdekt op het moment van de aangifte.
De Franse verhuurfiscaliteit is in 2024 en 2025 op verschillende fronten aangescherpt: herintegratie van LMNP-afschrijvingen, beperkingen op de micro-BIC voor korte termijn, nieuwe verplichtingen met betrekking tot energieprestaties. Het aanpassen van je strategie aan deze evoluties, in plaats van vast te houden aan een oude opzet, blijft de enige manier om je netto huurinkomsten daadwerkelijk te behouden.